Thị trường hóa quỹ đất tái định cư

Đăng lúc: Thứ tư - 12/03/2014 23:22 - Người đăng bài viết: admin

Quỹ đất

Quỹ đất

Không được thu hồi đất, người dân cũng không có nghĩa vụ phải giao trả mặt bằng (dù đó là cơ quan Nhà nước hay chủ đầu tư) nếu chưa có khu tái định cư. Người thuộc diện tái định cư cũng sẽ được làm chủ quá trình tái định cư thay vì làm "nạn nhân" trong quá trình thu hồi đất.
Đó là một số quan điểm mới về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu.

Đáp ứng chỉ một nửa nhu cầu

Trao đổi với VnEconomy, một quan chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Bộ này đang nghiên cứu những hành lang pháp lý mới thúc đẩy tạo lập quỹ đất hỗ trợ tái định cư. Quan chức này cũng thừa nhận, hệ thống quy hoạch các cấp đóng chưa tròn vai, khi thiếu đất tái định cư, đồng nghĩa với việc thiếu nhà tái định cư là do cơ sở tạo lập quỹ đất tái định cư cho các địa phương hiện nay vẫn chạy sau tốc độ đô thị hóa.

Bài toán khó cho các đô thị hiện nay là không di dời nổi người dân ra khỏi khu vực giải phóng mặt bằng do không bố trí kịp các khu tái định cư, dẫn đến tiến độ giải phóng mặt bằng bị "ngâm" quá lâu so với tiến độ.

Theo một thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện quỹ đất tái định cư của các địa phương mới chỉ đáp ứng được trên 50% nhu cầu tái định cư của người dân. Điều đó có nghĩa là, một nửa còn lại sẽ phải tạm cư chờ bố trí tái định cư hoặc nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới

Cũng theo tính toán của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quỹ nhà đất tái định cư sắp tới vẫn sẽ thiếu trầm trọng. Tại Hà Nội, đến năm 2010, quỹ nhà đất tái định cư cần khoảng 25.000 lô đất căn hộ và khoảng 1.000 căn hộ chung chuyển để làm dự trữ cho nhu cầu giải phóng mặt bằng các dự án đột xuất.

Tại Tp.HCM , điểm qua vài dự án cũng đều thấy những con số phản ánh nhu cầu tái định cư khổng lồ, 150 hécta cho 15.000 hộ dân ven kênh rạch quận 8, 100 hécta đất cho khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Một phép tính tổng thể hơn, trung bình mỗi năm, một tỉnh sẽ phải thu hồi khoảng 6.000 hécta đất để giao và cho thuê. Cả nước giai đoạn 2011-2020 sẽ cần thu hồi khoảng  hơn 3 triệu hécta đất, trong đó 60% diện tích thu hồi là đất nông nghiệp.

Như vậy nhu cầu sử dụng đất cho mục tiêu tái định cư về đất ở cần tới 945.000 hécta , chưa tính đến việc diện tích đất sản xuất nông nghiệp phải bố trí cho những hộ gia đình bị mất hết đất và phải di chuyển chỗ ở mới.

Có nhiều nguyên nhân được các địa phương biện dẫn cho sự thiếu hụt quỹ nhà này như chậm triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chưa xác định rõ các chỉ tiêu sử dụng đất đối với các khu tái định cư dẫn đến thiếu tính pháp lý cho việc tạo quỹ đất tái định cư.

Lại có lý do xuất phát từ chính sự thiếu trách nhiệm của chính quyền địa phương khi có khu vực trước đó đã được quy hoạch thành các khu tái định cư nhưng do công tác khảo sát, điều tra ban đầu thiếu tính thực tế nên khi "có việc" đành phải di dời khu tái định cư sang vị trí khác.

Xã hội hóa xây nhà tái định cư

Chủ động tạo quỹ đất tái định cư vẫn không đáp ứng kịp nhu cầu cần quỹ nhà cho các dự án trọng điểm có thu hồi đất. Thực tế nhiều địa phương đã phải xoay sở nhiều cách để tạo thêm nguồn nhà đất như thoả thuận giá với doanh nghiệp bất động sản để mua căn hộ chung cư và nền đất phục vụ tái định cư.

TP.HCM đã phải đầu tư hàng nghìn tỷ đồng xây dựng 52 dự án nhà ở tái định cư cùng với kế hoạch điều tiết quỹ nhà 15.038 căn hộ và 3.822 nền nhà dôi dư từ chương trình Nhiêu Lộc-Thị Nghè, mua lại gần 4.000 căn hộ chung cư, 3.300 nền đất của doanh nghiệp bất động sản. Tp.HCM sẽ tiếp tục mua lại 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà theo phương thức bảo toàn vốn từ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn. Hà Nội cũng sẽ bổ sung từ 30-50% từ quỹ nhà thành phố thuộc các dự án giao đất xây các khu đô thị mới, chung cư.

Thực tế, cách làm mẫu của hai đô thị có tốc độ đô thị hoá lớn nhất nước đang được chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi khá ủng hộ.
Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính sách thị trường hóa quỹ đất tái định cư, nhà tái định cư sẽ đảm bảo lợi ích người thu hồi đất cao nhất. Và chính sách tái định cư sắp tới phải được xây dựng trên quan điểm, khu tái định cư phải là nơi ở mới với điều kiện sống bằng hoặc hơn nơi ở cũ. Các khu tái định cư phải được xây dựng hoàn thiện về cơ sở hạ tầng trước khi thu hồi đất, trường hợp tái định cư tại chỗ phải có quỹ nhà tạm.

Theo kế hoạch đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, dự kiến quỹ đất cho mục tiêu hỗ trợ tái định cư sẽ được khai thác tối đa từ nhiều nguồn: quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý; quỹ đất dôi dư sau khi xử lý thu hồi từ các doanh nghiệp, tổ chức; sử dụng các khu đất nhỏ lẻ trong các khu dân cư phù hợp với quy hoạch; quỹ đất hoán đổi từ các dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Việc tự huy động vốn xây dựng nhà tái định cư của các tổ chức sẽ mang lại nguồn cung về nhà ở dồi dào, giảm sức ép cho Nhà nước. Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ vẫn tạo quỹ đất sạch thông qua các tổ chức phát triển quỹ đất trước khi giao cho chủ đầu tư.

Việc điều tiết lợi ích cho các đối tượng trong quá trình tạo quỹ đất và sử dụng quỹ đất sẽ thúc đẩy nhanh quá trình tái định cư, mà muốn làm được điều này, theo một chuyên gia thuộc Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), phải xây dựng giá đất sát với giá thị trường để khắc phục tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất trước và sau quy hoạch. Đồng thời, cũng cần hình thành các tổ chức điều tra khảo sát và công bố giá đất giao dịch thành công theo khu vực và mục đích sử dụng một cách chính thống.

Tác giả bài viết: Ngô Quang Trường