Thị trường BĐS Hà Nội: Qua kỳ ảm đạm

Đăng lúc: Thứ hai - 10/03/2014 05:29 - Người đăng bài viết: admin

Bất động sản

Bất động sản

TN&MT) Đánh giá tổng quan của CBRE (Công ty Tư vấn về kinh doanh bất động sản) vừa công bố cho thấy, thị trường BĐS Hà Nội quý I/2010 đã có những khởi động tốt, báo hiệu cho một tương lai tốt hơn trong các quý tiếp theo. Nói như giới phân tích thì thị trường BĐS Hà Nội đã qua kỳ ảm đạm.
Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế

Theo thống kê của CBRE, trong quý I/2010 có 5.067 căn hộ được chào bán, tương ứng với hơn 1/3 tổng cung mới trong cả năm 2009. Căn hộ trung cấp chiếm 91% tổng cung mới; số còn lại thuộc về căn hộ hạng sang và bình dân; không có căn hộ cao cấp nào được chào bán mới trong quý này. Quý 1 năm 2010 cũng chứng kiến đợt chào bán lại của một số dự án hạng sang và cao cấp do đợt chào bán trước trong quý IV/2009 không mấy thành công.

Cùng với quá trình Hà Nội mở rộng về phía Tây (khu vực Mỹ Đình), phần lớn dự án chung cư diễn ra tại các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông và Từ Liêm, nơi ít bị hạn chế về độ cao và nguồn cung đất đai cũng dồi dào hơn. 87% dự án chung cư trong quý này được đặt tại các quận huyện phía ngoài thành phố bao gồm Hoài Đức, Thanh Trì và Hà Đông. Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện khiến khu vực phía Tây trở nên hấp dẫn hơn với người mua nhà tiềm năng, do giao thông giữa các địa điểm này với khu vực trung tâm ngày càng thuận tiện và dễ dàng hơn.

Văn phòng - cung lớn tạo áp lực giảm giá thuê

Trong quý 1 thị trường đón nhận thêm một tòa nhà được đưa vào sử dụng với tổng diện tích có thể cho thuê đạt 21.000 m². Capital Tower là tòa nhà văn phòng hạng B, cao 23 tầng và có vị trí tương đối tốt tại phố Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm. Tuy nhiên, có một vài vấn đề liên quan đến giao thông ra vào tòa nhà.

Giá thuê văn phòng hạng A giảm nhẹ, khoảng 3,55% so với quý trước, đạt 42,16 USD/m². Giá thuê tại các tòa nhà hạng B đang đi vào sử dụng hiện nay khá ổn định. Nếu tính cả tòa Capital Tower với giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường, giá thuê hạng B trung bình tăng khoảng 3,5%, đạt mức 26,77 USD/m².

Tỷ lệ trống trong các tòa văn phòng hạng A giảm nhẹ xuống mức 9,2%, trong khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng khoảng 3,52% lên mức 21,56% do tòa Capital Tower được đưa vào sử dụng với diện tích trống khá lớn. Đối với thị trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê mới đạt 5.984 m² trong khi diện tích cho thuê mới đối với văn phòng hạng A đạt 2.027 m². Chủ tòa nhà trên khắp các phân khúc thị trường thường ít điều chỉnh giá thuê nhưng lượng cung văn phòng lớn tiếp tục tạo áp lực giảm giá thuê. Các dự án phía Tây dọc đường Phạm Hùng thành công nhất trong việc thu hút khách thuê, thường là lấy đi khách thuê từ khu vực Trung tâm và các quận huyện lân cận. Khách thuê chọn lựa khu vực phía Tây do giá thuê thấp, điều khoản hợp đồng linh hoạt, và cơ sở hạ tầng tốt. 

Mặt bằng bán lẻ - diễn biến ngược chiều giữa hai khu vực

Khảo sát của CBRE cho thấy, không có thêm nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới nào được đưa vào thị trường trong quý vừa qua. Thị trường tiếp tục hoạt động tốt, với các dự án ngoài khu vực trung tâm thành phố giảm dần diện tích trống, và các dự án trong khu vực trung tâm thành phố được cho thuê hết. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ hiện đại tiếp tục gia tăng, khi các nhà bán lẻ quốc tế đã hiện diện tại Việt Nam mở rộng diện tích kinh doanh bằng việc tìm thuê các cửa hàng mặt phố dọc các tuyến phố lớn tại Hà Nội. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Hà Nội trong quý vừa qua tăng mạnh, đạt mức 26,5%, thể hiện sức mua và nhu cầu tiêu dùng lớn. Mặc dù có chút thay đổi về giá thuê trung bình, giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng trệt tại các dự án có vị trí tốt đạt mức cao kỷ lục. Trong khu vực trung tâm thành phố, nguồn cung hạn chế, do đó giá thuê tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, câu chuyện lại diễn biến trái chiều ở các dự án ngoài khu vực trung tâm thành phố nơi nguồn cung gia tăng mạnh.

Khu vực ngoài trung tâm thành phố, giá thuê mặt bằng bán lẻ giảm 2,25% so với quý trước, ở mức khoảng 35 USD/m²/tháng. Cùng với giá thuê, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm cũng giảm xuống cùng 25% (từ mức 31% trong quý trước), khi nhiều khách thuê đã chuyển vào The Garden và Syrena. Parkson và Big C vẫn có tỷ lệ lấp đầy 100%, khẳng định vị thế trong thị trường với các khách thuê lớn, thương hiệu mạnh và các chương trình khuyến mại. Trong vài quý tới, thị trường sẽ chứng kiến nhiều dự án lớn mở cửa tại khu vực ngoài trung tâm thành phố như Bắc Hà Plaza, Grand Plaza, Xuân Thủy Tower, Sky City Towers và PICO Mall (MIPEC Tower) sẽ mở cửa vào cuối năm 2010. Trong số những dự án này, chỉ có Grand Plaza, Bắc Hà và PICO Mall là những trung tâm thương mại thực sự, các dự án còn lại phần nhiều là các diện tích bán lẻ thuộc khối đế của các  tòa nhà cao tầng. Nhìn chung, thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút các nhà bán lẻ trong nước và nước ngoài đang nỗ lực mở rộng tại Việt Nam.

Căn hộ dịch vụ cho thuê - tỷ lệ trống giảm

Quý này chứng kiến sự cải thiện rõ rệt về tỷ lệ trống của ba dự án khai trương trong năm 2008, do các dự án này tiếp tục có hoạt động cho thuê tốt, tỷ lệ trống đạt mức 1,5% với 20 căn hộ được cho thuê mới. Tỷ lệ cho thuê mới toàn thị trường trong quý 1 đạt 99 căn với tỷ lệ trống giảm, chỉ còn 5,55% và giá thuê tăng 2% so với quý trước đạt  30,29 USD/m2/tháng. Các dự án do nước ngoài quản lý hoạt động tốt hơn so với các dự án tự quản lý do có sự tăng lên về số lượng khách thuê theo ngày, nhờ vào thương hiệu tòa cầu của mình và sự tăng lên của các công ty nước ngoài mới gia nhập thị trường Hà Nội.

Hai dự án tổ hợp, Grand Plaza (Charmvit) và Crown Plaza Complex dự kiến sẽ khai trương hạng mục căn hộ dịch vụ cho thuê trong quý này. Những dự án này sẽ cung cấp thêm khoảng 100 căn cho thị trường khu vực phía Tây, quanh đường Phạm Hùng. Các yêu cầu thuê căn hộ đã tăng lên trong quý này, chủ yếu từ khách có quốc tịch châu Á với nhiều yêu cầu từ phía các hộ gia đình hơn các quý trước. Cho dù có những yêu cầu mới từ các hộ gia đình, các căn hộ ba và bốn phòng ngủ vẫn có tỷ lệ trống lớn nhất do sự cạnh tranh từ nhà biệt thự và nhà liền kề. Giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ cho tới khi có dự án căn hộ dịch vụ mới đi vào hoạt động. Trong năm tới, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê sẽ gặp nhiều sự cạnh tranh từ các nguồn thay thế, các chung cư hạng sang và cao cấp bàn giao trong năm tới. Nguồn cung tăng có thể tạo sức ép lên giá thuê thực tế, đặc biệt là tại các dự án tự quản lý với các dịch vụ đi cùng tương đối hạn chế. Để đáp ứng sự tăng lên của nguồn cung, số lượng người nước ngoài ở Hà Nội cần phải tăng ổn định trong vòng hai đến ba năm tới, gần bằng số người nước sinh sống và làm việc tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.


Nguồn tin: Theo www.monre.gov.vn

 
Đường dây nóng

Xem nhiều nhất