ĐỀ TÀI “NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG, CHO THUÊ CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TỪ QUỸ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC THU HỒI - ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP ĐẢM BẢO HÀI HÒA LỢI ÍCH CỦA

Đăng lúc: Thứ tư - 15/10/2014 22:35 - Người đăng bài viết: Nguyễn Thị Kim Ngân
1. Tên nhiệm vụ: Đề tài: “Nghiên cứu đánh giá thực trạng sử dụng đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi - Đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi"
2. Tổ chức chủ trì nhiệm vụ: Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai
3. Họ và tên chủ nhiệm đề tài: ThS. Đinh Ngọc Hà
4. Nhóm tham gia đề tài:
- GS, TSKH. Lê Đình Thắng
- ThS. Vũ Ngọc Kích
- ThS. Nguyễn Hữu Thọ
- CN. Đặng Thái Sơn
- ThS. Vũ Sỹ Kiên
- CN. Trần Thư Lệ
5. Mục tiêu của đề tài:
                Đánh giá hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) hoặc được thuê đất trực tiếp từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích chuyển nhượng, cho thuê sau khi đã đầu tư xây dựng, hoàn thiện kết cấu hạ tầng.
                Đề xuất các giải pháp giải quyết việc phân chia lợi nhuận từ việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
6. Kết quả thực hiện (tóm tắt)
                   - Việc thu hồi đất phục vụ các KCN, CCN, KCX, KKT đã làm diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, trong đó có đất trồng lúa năng suất cao phần nào ảnh hưởng đến đời sống của người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm. Phần lớn người có đất bị thu hồi còn chưa có định hướng trong việc sử dụng nguồn kinh phí hỗ trợ chuyển đổi, đào tạo nghề cho gia đình mà thường được sử dụng cho mục đích sinh hoạt hàng ngày. Học nghề qua đào tạo ngắn hạn với đa số thuộc các ngành nghề thủ công, thiếu tính định hướng dẫn đến khó khăn trong tìm kiếm việc làm trong các KCN. Tình trạng di dịch lao động từ các vùng nông thôn nơi có đất bị thu hồi đến các đô thị lớn có xu hướng ngày càng nhiều và không thể kiểm soát.
   - Giá đất và đơn giá tính bồi thường vẫn là những vướng mắc cơ bản trong GPMB do giá bồi thường luôn thấp hơn giá trên thị trường (thường chỉ bằng 50-70%), tạo sự chênh lệch quá lớn về giá ảnh hưởng đến tiến độ GPMB, phát sinh khiếu nại kéo dài. Hơn nữa, bảng giá đất của UBND các tỉnh ban hành có chiều hướng tăng, trong khi thời gian thực hiện dự án thường kéo dài trong vài năm dẫn đến tại cùng một dự án nhưng giá bồi thường khác nhau.
- Phần lớn các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN đều trì hoãn hoặc cắt giảm các hạng mục bảo vệ môi trường nhằm giảm tỷ suất đầu tư trong khi chính quyền các địa phương chỉ quan tâm đến thu hút đầu tư, tỷ lệ lấp đầy. Đối với các KCN, CCN, KCX được đầu tư hạ tầng tốt, đồng bộ với vị trí thuận lợi vẫn là những điểm hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài cho dù giá cho thuê có cao hơn các khu vực khác.
- Sự phân bố các KCN, CCN, KCX giữa các địa phương vẫn còn dàn trải, chưa phát huy hết các tiềm năng, lợi thế của địa phương, trong khi số lượng các KCN có quy mô đất đai ngày càng lớn, đòi hỏi nguồn tài chính khổng lồ nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ năng lực tài chính của các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng sẽ để lại hậu quả lâu dài khi diện tích đất đai bị bỏ hoang.
- Tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng KCN, CCN, KCX đạt 70,84% so với tổng mức vốn đăng ký. Đây là tỷ lệ tương đối cao và chủ yếu ở các thành phố lớn như Đà Nẵng (86,14%), Tp. Hồ Chí Minh (82,83%), Bình Dương (80,45%)…do có lợi thế của vùng cũng như cơ chế thu hút đầu tư nước ngoài nên việc đầu tư hạ tầng đạt hiệu quả cao.
- Tỷ lệ lấp đầy trong các KCN khá đồng đều giữa các vùng, tuy nhiên ở các vùng phát triển công nghiệp sớm như vùng Đông Nam bộ có tỷ lệ lấp đầy cao hơn các vùng khác như Tp. Hồ Chí Minh (79,08%), Đồng Nai (71,83%), Khánh Hòa (72,00%). Các tỉnh vùng đồng bằng sông Hồng có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn do thời gian mới được vận hành nên khả năng thu hút đầu tư còn hạn chế. Đất cụm công nghiệp hiện đã sử dụng và cho thuê đạt 7.500 ha đạt 26,4% diện tích đất công nghiệp.
- Có đến 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 84,02%.
- Các chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng hiện chỉ tập trung xây dựng các KCN, CCN, KCX, KKT có tính thanh khoản nhanh, dễ chuyển nhượng, cho thuê tại các vị trí địa điểm thuận lợi. Nhiều dự án chủ đầu tư triển khai hạ tầng chậm so với tiến độ do nguồn tiền huy động khó khăn, chủ đầu tư có xu hướng liên doanh liên kết đầu tư, thậm chí chuyển nhượng dự án dưới dạng liên doanh đầu tư mà không bị các cơ quan chức năng kiểm soát phát hiện đã ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp có nhu cầu thuê đất nhưng lại khó khăn, có nơi không thể thuê được đất.
- Việc phân cấp thu hồi đất theo đối tượng như hiện nay (cấp tỉnh thu hồi đất của tổ chức và cấp huyện thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân) mà không phụ thuộc vào mục đích thu hồi đất và quy mô thu hồi đất đã dẫn đến đất đai được các địa phương lạm quyền chuyển đổi với quy mô lớn gây ảnh hưởng rộng tới nhiều đối tượng, gây bất bình trong nhân dân.
- Đất đai là nguồn lực dùng để đóng góp vào sự phát triển chung của đất nước, cần có sự đánh giá công bằng về giá trị tài sản đóng góp do việc thu hồi đất để đầu tư phát triển kinh tế thì người có đất bị thu hồi phải được thương thảo với nhà đầu tư trên cơ sở giá thị trường, không áp dụng giá do UBND cấp tỉnh ban hành do giá chuyển nhượng, cho thuê của nhà đầu tư sau khi đầu tư kết cấu hạ tầng được giao dịch bằng giá thị trường.
-  Những khu vực đô thị hóa chậm, giá đất thấp, người dân có lợi rõ rệt khi được bồi thường hỗ trợ bằng tiền, ngược lại đối với các khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh, giá đất tăng lên nhanh chóng thì người dân lại chịu thiệt thòi hơn khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ. Như vậy, tốc độ đô thị hóa tỷ lệ nghịch với lợi ích của người bị thu hồi đất.
                - Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng sau khi đã trừ chi phí còn lãi 180.000 đồng/m2 hoặc 1,8 tỷ đồng/ha, trong khi nhà nước cho thuê đất có nơi 115 đồng/m2 (KCN Trà Nóc, Đức Hòa…), 70 đồng - 90 đồng (KCN Tân Thuận, Hiện Phước..). Điều đó có thể thấy, doanh nghiệp hiện đang được lợi rất nhiều từ hình thức chuyển nhượng, cho thuê đất đã đầu tư hạ tầng trong các KCN, CCN, KCX…
                - Kết quả cho thấy giá trị gia tăng từ đất đai trong quá trình đô thị hóa (chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) chưa được phân bổ hợp lý giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi mà trong đó, doanh nghiệp và người đầu cơ thường được hưởng lợi nhiều trong thời gian qua.
                - Bình quân trên 1 ha đất đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê trên địa bàn điều tra về thu ngân sách nhà nước đạt 1,55 tỷ đồng/ha của các doanh nghiệp cho thấy lãi ròng của doanh nghiệp (lợi nhuận sau thuế) đạt 1,80 tỷ đồng/ha và người có đất bị thu hồi (tiền bồi thường) đạt 0,41tỷ đồng/ha. Tỷ lệ lợi nhuận hiện nay đối với doanh nghiệp, nhà nước và người có đất bị thu hồi theo tỷ lệ: 4:5:1.
                - Để đảm bảo hài hòa lợi ích 3 bên đã được thực hiện trong nội dung đề xuất, đề tài đã đưa ra các giải pháp bao gồm: nhóm giải pháp chung và nhóm giải pháp cụ thể, trong đó làm rõ giải pháp đối với Nhà nước; giải pháp cho nhà đầu tư và giải pháp cho người có đất bị thu hồi.
                - Để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, đề xuất tỷ lệ phân chia như sau: 3:4:3 (nhà nước: nhà đầu tư : người có đất bị thu hồi).
                + Đối với nhà nước cần hài hòa giữa các lợi ích ở tỷ lệ: 3.
                + Đối với nhà đầu tư cần cân đối hợp lý đảm bảo phát triển ở tỷ lệ: 4.
                + Đối với người có đất bị thu hồi để đảm bảo nâng tỷ lệ lên: 3.
7. Thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc: Tháng 5/2009 - 10/2010
8. Kinh phí thực hiện: 490.620.000 đồng

Những tin mới hơn

Những tin cũ hơn